Tarlam için seçilen kapitalizasyon oranının yöresel dayanağını raporda görebilir miyim?

Evet. Raporda yalnız bir kapitalizasyon yüzdesi yazılmasıyla yetinilmemeli; seçimin hangi somut özelliklere ve dayanaklara bağlı olduğu açıklanmalıdır. Bu oran, yıllık net gelirden arazi değerine geçişte kullanılır ve sonucu önemli ölçüde etkiler. Başka bir rapordaki sayıyı aktarmak, onun sizin tarlanıza neden uygun olduğunu açıklamanın yerine geçmez.

Dayanak gösterilen araştırmanın veya dosyanın hangi yöreye, tarihe ve arazi niteliğine ilişkin olduğunu sorun. Yöresel oran açıklanırken aynı yıl, aynı tür üretim ve benzer nitelikteki arazilerin gerçek satış bedelleri ile net gelirleri arasındaki ilişkinin nasıl değerlendirildiği görülebilsin. Sulu-kuru oluşu, toprağın yapısı, ekilebilecek ürünler, verim ve yüzölçümü gibi özel niteliklerin sizin parseliniz için seçilen orana etkisi gerekçelendirilsin. Başka bir kararda kabul edilen sayı bütün araziler için değişmez tarife değildir.

Aynı ilçe sınırında olmak bütün niteliklerin aynı olduğunu göstermediği gibi, başka ilçeye ait verinin uygunluğu da yalnız yakınlık sözüyle kurulamaz. Ayrıca arazinin üretimle ilgili özel nitelikleriyle, yerleşime veya ana yola yakınlık gibi objektif değer unsurları birbirinden ayrılmalıdır. Raporda konum için yalnız “oranın içinde değerlendirildi” yazılması, o özelliğin ayrıca incelenmesini kendiliğinden gereksiz kılmaz. Her unsurun doğru hesap aşamasında ve hangi etkisiyle kullanıldığı açıklansın; aynı değerin tekrar eklenmesiyle gerçekten farklı bir etkinin değerlendirilmesi karıştırılmasın.

Rapordaki oran satırını, atıf yapılan kaynakları ve parselinizin bunlardan ayrılan belgeli özelliklerini birlikte göstererek ek açıklama isteyin. İtirazınız sadece “daha düşük oran daha yüksek bedel verir” düşüncesine dayanmasın. Amaç lehinize bir yüzde seçmek değil, doğru net gelir ve gerekçeli oranla denetlenebilir arazi değeri bulmaktır; kredi veya gecikme faizini doğrudan bu oranın yerine koymayın.