Emsal bedeline işletme ruhsatının devri de dâhilse taşınmaz değeri ayrılmalı mı?

Emsal diye gösterilen tutar yalnız taşınmazın değil, işletmeyle bağlantılı başka unsurların da karşılığıysa bunlar açıklanmadan arsanın metrekare fiyatı bulunamaz. “Ruhsat da devredildi” denilmesi özellikle incelenmelidir: Gerçekte neyin devredildiği ve ödenen bedelin hangi unsurları kapsadığı belgelendirilmelidir. Ruhsatın her durumda taşınmazla birlikte serbestçe devredilebildiğini varsaymayın.

Satış ve işletme devri belgelerini, ruhsatın hangi faaliyet ve kişi adına düzenlendiğini, varsa yetkili kurumun devir veya yeni ruhsat işlemini araştırın. Bazen taşınmaz satışıyla işletme, ekipman veya sözleşmeler birlikte konu edilir; bazen yalnız yeni alıcının ileride izin alacağı söylenir. Mevcut bir izin ile alınması beklenen izin aynı şey değildir. Bunların hukuki durumu ilgili faaliyet düzenlemesine göre ayrıca incelenir.

Bilirkişi yalnız toplam bedeli kalemlere ayırmakla yetinmemeli, işlemin özel amaçlı bir işletme satışı olup olmadığını da incelemelidir. Özel ticari niteliği nedeniyle uygun olmayan bir satış, açıklamasız bina veya ruhsat tutarı çıkarılarak uygun arsa emsaline dönüştürülemez. Örneğin akaryakıt istasyonuyla birlikte satılan bir taşınmazda, işletmenin ticari değeri varken yalnız yapı maliyetinin çıkarılması arsa değerini güvenilir biçimde göstermez. Böyle bir dayanak yerine özel amacı olmayan başka gerçek satışlar araştırılmalıdır.

İtirazınızda ruhsatın satış bedeline dahil edildiği iddiasını ve bunun rapordaki hesabı nasıl etkilediğini somutlaştırın. Bu araştırma, sizin boş arsanızda aynı işletmenin mutlaka açılabileceği veya varsayımsal işletme kazancının size ödeneceği anlamına gelmez. Amaç, özel işletme koşullarını arsanın genel piyasa değeriyle karıştırmamaktır.