Benim arsam tek başına yapılaşabilirken emsal birleşmeden yapılaşamıyorsa uygun emsal midir?

Tek başına yapılaşabilen arsa ile ancak başka parselle birleşme koşulu gerçekleşirse yapılaşabilecek emsal aynı hukuki durumda değildir. Bu fark açıklanmadan aynı birim değerin kabul edilmesi eksik olabilir. Ancak önce birleşme gereğinin gerçekten yürürlükteki plan ve parsel koşullarından kaynaklanıp kaynaklanmadığı doğrulanmalıdır; çevreden duyulan bir bilgi yeterli değildir.

Emsalin satış tarihindeki, sizin arsanızın ise değerleme tarihindeki imar durumunu, plan notlarını, parselasyon ve tapu kayıtlarını karşılaştırın. Hangi parselle hangi işlem sonucunda birleşme öngörülmüş; onaylanmış veya tescil edilmiş bir işlem var mı? Yalnız başvuru yapılmasıyla işlemin tamamlanması aynı değildir. İmar mevzuatında idarenin belirli şartlarla işlem yapma yetkisi de bulunduğundan, “komşu istemiyor, hiçbir zaman yapılaşamaz” şeklinde kesin bir sonuca da atlamayın.

Bilirkişi mevcut birleşme koşulunun kullanılabilirliğe ve fiyat karşılaştırmasına nasıl etki ettiğini açıklamalıdır. Belirsiz bir gelecekteki birleşmeyi olmuş gibi varsayarak emsali tam yapılaşabilir kabul etmek doğru değildir. Buna karşılık somut ve tamamlanmış işlemler de göz ardı edilmemelidir. Fark güvenilir biçimde değerlendirilemiyorsa başka uygun satışlar araştırılması istenebilir; sırf birleşme ihtiyacına bakarak sabit bir indirim oranı üretilemez.

İtirazınızda yanlış kabul edilen işlem aşamasını veya plan şartını işaretleyin ve yetkili imar idaresinden parsel bazlı açıklama isteyin. Kendi arsanızın bağımsız yapılaşma iddiası da aynı biçimde doğrulanmalıdır. Bu karşılaştırma, komşuya birleşmeyi kabul ettirme veya size belirli bir inşaat ruhsatı sağlama yolu değildir; mevcut hak ve koşulların emsal bedeline etkisini denetler.