Kamulaştırılacak arsam için satış ilanları gerçek tapu satışı yerine kullanılabilir mi?

Genellikle hayır: İnternette veya emlakçıda görülen satış ilanı, taşınmazın o bedelle gerçekten satıldığını göstermez. İlandaki rakam satıcının istediği fiyattır; pazarlık sonunda kabul edilen fiyat farklı olabilir, satış hiç gerçekleşmemiş de olabilir. Arsa bedeli belirlenirken esas olan, uygun tarih ve koşullardaki gerçekleşmiş satışların karşılaştırılmasıdır. Sadece ilan fiyatlarını ortalayıp bunları tapuda yapılmış satışlar gibi kullanmak yeterli değildir.

Bu, ilanların hiçbir işe yaramadığı anlamına gelmez. İlanlar çevredeki piyasayı araştırmaya, hangi taşınmazların satışa çıkarıldığını görmeye ve gerçek satış kayıtlarına ulaşmaya yardımcı olabilir. Satın alma görüşmesinde de elinizdeki bilgileri sunabilirsiniz. Ancak “bu yer şu fiyata ilana çıktı” ile “bu yer şu tarihte ve şu bedelle satıldı” ayrı bilgilerdir. İlanın sonradan satıldığı söyleniyorsa, aynı parselin ve aynı payın gerçekten devredilip devredilmediği ayrıca doğrulanmalıdır.

Gerçek bir tapu satışı bulunması da tek başına yeterli değildir. Satış tarihi, konum, yüzölçümü, imar durumu, yol ve altyapı olanakları, pay veya yapı içerip içermediği gibi özellikler sizin taşınmazınızla karşılaştırılmalıdır. Bugünkü yüksek fiyatı geçmiş bir değerleme gününe doğrudan taşımak da yanıltabilir. Taşınmazın hukuken arsa sayılıp sayılmadığı önemlidir; arazi için farklı değerleme yöntemi uygulanır. Belediye vergi değeri ise tek başına gerçek satış fiyatı değildir.

İlanın tamamını, bağlantısını ve tarihini saklayın; varsa gerçek satışın resmi senedi ve işlem bilgilerini bunlardan ayrı tutun. Bilirkişi raporu geldiyse yalnız “bedel düşük” demek yerine, raporda hangi ilanın satış gibi kullanıldığının ve hangi gerçek verinin eksik olduğunun belirlenmesi gerekir. Rapor veya mahkeme kararı tebliğ edilmişse ilan araştırması sürüyor diye sürelerin durduğunu düşünmeyin. Daha önce bağlayıcı satın alma anlaşması imzalandıysa, sonradan daha yüksek bir ilan görülmesi de tek başına anlaşma bedelini yeniden tartışma hakkı vermez.