Emsal satışta uzun süreli kullanım hakkı satıcıda bırakılmışsa fiyat karşılaştırması nasıl yapılır?

Satıcı taşınmazdan uzun süre yararlanmaya devam edecekse, alıcının hangi hakları ne zaman kullanabildiği araştırılmalıdır. Hemen ve serbestçe kullanılabilen bir arsanın fiyatı ile başkasının kullanımının sürdüğü bir taşınmazın fiyatı aynı koşulları göstermeyebilir. Bu nedenle toplam satış bedelini sizin arsanızla karşılaştırırken kullanım hakkını görmezden gelmeyin.

Önce hakkın türünü belirleyin: Tapuda intifa hakkı mı var, kira sözleşmesi mi yapılmış, yoksa yalnız teslim tarihi mi ertelenmiş? İntifa hakkı, kapsamına göre taşınmazı kullanma ve ondan yararlanma yetkisi verir; sıradan bir geç teslim sözüyle aynı değildir. Hangi alanın kullanıldığı, süresi, karşılığında ödeme bulunup bulunmadığı ve satış tarihinde geçerli belgeler incelenmelidir.

Bilirkişi, emsal alıcısının elde ettiği haklarla sizin değerlenen hakkınız arasındaki farkın bedele etkisini açıklamalıdır. Kullanım nedeniyle bir düzeltme yapılıyorsa süre, gelir veya gider gibi hangi verilerin kullanıldığı görünür olmalı; herkese uygulanacak sabit bir indirim varsayılmamalıdır. Etki güvenilir biçimde belirlenemiyorsa işlemin uygun emsal olup olmadığı ve başka satışlara ihtiyaç bulunup bulunmadığı tartışılır.

Satış tarihli tapu kayıtlarını, kullanım sözleşmesini ve teslim koşullarını raporla karşılaştırın. Kullanım sona erdikten sonraki boş durumu geçmiş satışın koşulu gibi göstermeyin. Aynı yük hem satış fiyatında açıklanıp düzeltilmiş hem de başka başlık altında ikinci kez indirilmişse bunu da belirtin. Bu inceleme kullanım hakkını kendiliğinden sona erdirmez; yalnız emsal karşılaştırmasının doğru hak kapsamıyla kurulmasına yöneliktir.