Emsal çok küçük olduğu için metrekaresi pahalıysa büyük parselim aynı fiyatla değerlendirilebilir mi?

Küçük emsalin yüksek metrekare fiyatını büyük parselin tamamına doğrudan uygulamak her zaman doğru sonuç vermez; ancak büyük parselin mutlaka daha düşük birim değer taşıdığı da peşinen söylenemez. Yüzölçümü farkı, taşınmazın kullanım olanakları ve gerçek piyasa karşılaştırması içinde açıklanmalıdır. Uygun emsalin sizin yerinizle tam aynı büyüklükte olması zorunlu değildir; farkın denetlenebilir biçimde ele alınması gerekir.

Küçük satışın bağımsız ve kullanılabilir bir imar parseli mi, özel bir ihtiyacı karşılayan parça mı olduğunu araştırın. Büyük parselin de mevcut plan ve parselasyon durumu, erişimi, biçimi ve kullanım imkânları belirlenmelidir. “Bölünür, küçük arsalar gibi satılır” varsayımı tek başına yeterli değildir; ifrazın mevcut hukuki ve teknik koşulları görülmeden küçük parsellerin fiyatları toplanmamalıdır.

Bilirkişi alan farkının değer üzerindeki etkisini hangi verilere dayanarak kabul ettiğini göstermelidir. Mümkünse benzer büyüklükteki gerçek satışlarla da kontrol yapılır. Yalnız iki yüzölçümünü birbirine bölerek aynı oranda fiyat indirimi yapmak veya her büyük parsele standart bir iskonto uygulamak yeterli gerekçe olmaz. Bölünebilirlik, kullanım ve pazarlanma koşulları aynı etkiyi birden fazla kez hesaba katmamalıdır.

İtirazınızı yalnız “emsal küçük” diye değil, bu küçüklüğün neden karşılaştırmayı değiştirdiği üzerinden kurun. Alan farkı açıklanabiliyorsa sırf farklı metrekare nedeniyle her emsalin reddi gerekmez; açıklanamıyorsa başka uygun satışlar araştırılması istenebilir. Büyük parselde ileride yapılması düşünülen bölme veya inşaatın varsayımsal toplam kârını bugünkü kamulaştırma bedeli saymayın.