Arsam dört kat, emsal sekiz kat imarlıysa fiyat farkı nasıl gerekçelendirilir?

Dört kat ile sekiz kat imar izni, karşılaştırmada önemli olabilir; fakat kat sayısının iki kat olması arsa fiyatının da mutlaka iki kat olduğu anlamına gelmez. Önce iki parselin gerçek yapılaşma hakları belirlenmelidir. Kat adedi, izin verilen toplam yapı alanını ve kullanılabilirliği tek başına tam olarak göstermez.

Değerleme ve emsal satış tarihlerine uygun plan paftası, plan notları ve imar durum belgelerini inceletin. İzin verilen toplam inşaat alanını etkileyen yoğunluk, taban alanı, yükseklik, çekme mesafeleri ve parsel ölçüleri birlikte açıklanmalıdır. Sekiz kat görünen yerde başka bir koşul yapı alanını sınırlıyorsa bu gözden kaçırılmamalı; belgede yalnız yükseklik sınırı varsa bunun otomatik olarak belirli sayıda kata çevrilmesi de gerekçesiz yapılmamalıdır.

Bilirkişi yapılaşma farkının gerçek satış karşılaştırmasına nasıl yansıdığını ve seçtiği oranı hangi verilere dayandırdığını göstermelidir. Daha yakın haklara sahip başka satışlar varsa bunlarla kontrol istenebilir. Mevcut imar hakkının arsa fiyatındaki etkisini incelemekle, henüz yapılmamış binanın bütün daire satış gelirini hesaplayıp size kamulaştırma bedeli olarak vermek aynı yöntem değildir.

Raporda sadece “sekiz katlı emsal yüzde şu kadar üstün” yazıyorsa hangi hak farkının ve hangi hesabın bu oranı oluşturduğunu sorun. Sizin dört kat hakkınızın kaynağını da doğrulayın; gelecekte planın değişeceği beklentisiyle sekiz kat kabul etmeyin. Aynı yapılaşma kapasitesi farkının hem kat sayısı hem yoğunluk başlığı altında iki kez düzeltilip düzeltilmediğini kontrol edin.