Emsalin ticaret izni var, benim arsam yalnız konutsa kullanım farkı nasıl hesaplanır?

Ticaret kullanımına izin verilen emsalle yalnız konut kullanımına ayrılmış arsanızın aynı hukuki kullanım imkânına sahip olduğu varsayılamaz. Kullanım farkının değere etkisi araştırılmalıdır; fakat “ticaret” yazan her parselin her konut parselinden belirli oranda pahalı olduğu söylenemez. Mevcut konum, yapılaşma koşulları ve uygun gerçek satışlar birlikte değerlendirilir. Arsanın ticaret kullanımına elverişliliği ile emsal satışın özel amacı bulunup bulunmadığı ayrı ayrı incelenir.

Emsalin satış tarihindeki ve sizin arsanızın değerleme tarihindeki plan kararlarını, plan notlarını ve imar durum belgelerini karşılaştırın. Ticaret izni bütün yapıyı mı, yalnız belirli kat veya bölümleri mi kapsıyor; karma kullanım veya başka sınırlama var mı? Raporda genel “ticaret alanı” etiketi kullanılarak izin verilmeyen bir faaliyet veya bütün parsele yayılan ticari kapasite varsayılmamalıdır. Çevrede fiilen dükkân bulunması da sizin plan koşulunuzu değiştirmez.

Bilirkişi izin verilen kullanım farkının hangi satış verileriyle ve hangi karşılaştırma oranıyla ele alındığını açıklamalıdır. Ticari kullanım üstünlüğü ileri sürülüyorsa buna elverişli erişim, görünürlük ve gerçek çevre koşulları da gösterilmelidir. Aynı konum üstünlüğünün hem kullanım türü hem ticaret yoğunluğu başlığında tekrar sayılması veya yalnız işletme gelirinden arsa fiyatı türetilmesi denetlenmelidir.

İtirazınızda hangi belgenin hangi kullanım koşulunun yanlış aktarıldığını belirtin ve daha yakın kullanım haklarına sahip gerçek satışların araştırılmasını isteyin. Emsaldeki ticaret izni, sizin arsanıza da ticaret izni verilmesi gerektiği anlamına gelmez. İleride konut planının değişeceği beklentisi veya henüz açılmamış işletmenin varsayımsal kârı, mevcut bedel hesabında kesin hak ve gelir gibi kullanılamaz.