Kamulaştırma yüzünden erken çıkmam halinde kira sözleşmesindeki erken tahliye cezası uygulanabilir mi?

Erken çıkmanız kamulaştırma nedeniyle zorunlu hâle gelmişse, sözleşmede ceza yazıyor diye bu cezanın her durumda ödenmesi gerektiği söylenemez. Önce kaydın gerçek bir ceza koşulu mu, kalan kiraların tahsili düzenlemesi mi, yoksa başka bir zarar hesabı mı olduğunu belirleyin. Kiracının kendi tercihiyle erken ayrılmasıyla kullanımın kamu işlemi nedeniyle imkânsızlaşması aynı durum değildir.

Türk Borçlar Kanunu, asıl borç sonradan borçlunun sorumlu tutulamayacağı bir nedenle imkânsız hâle gelmişse, aksi kararlaştırılmadıkça cezanın istenememesini düzenler. Ancak bu, her kamulaştırma kararında aynı gün otomatik imkânsızlık oluştuğu anlamına gelmez. Fiilen kullanımın sürüp sürmediği, teslim veya boşaltma zorunluluğu ve sözleşmede riskin nasıl düzenlendiği görülmelidir.

Kira türüne özgü emredici hükümler de ayrıca önemlidir. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kira ve yan giderler dışında ödeme yükümlülüğü getirilmesine ilişkin sınırlamalar bulunur. Kiralananın geri verilmesine ilişkin hükümler de sözleşme sona ererken önceden üstlenilmiş ek tazminat kayıtlarına sınır koyar. Dolayısıyla genel ceza maddesindeki “aksi kararlaştırılmadıkça” ifadesi, kira sözleşmesindeki her ceza kaydını geçerli yapmaz.

Sözleşmenin ceza hükmünü, kira türünü, kamulaştırma ve boşaltma belgelerini, bildirimleri ve anahtar teslim tarihini birlikte değerlendirin. Kiraya verenin talebinde ceza, kullanılmamış dönem kirası ve somut zarar ayrı gösterilsin. Geçerli bir ceza varsa aşırılığına ilişkin genel kuralın da koşulları incelenir; fakat her ticari ilişki veya tacir bakımından aynı indirim sonucunu varsaymayın. Yalnız sözleşmede yazılı tutarı görmekle borcu kabul etmeyin veya bütün kira borçlarınızın bittiğini düşünmeyin.