Birden fazla emsalin ortalaması alınırken alan ağırlığı gerekçesiz kullanılmışsa bunu nasıl sorgularım?

Emsallerin yüzölçümlerine göre ağırlık verilmesi, büyük satılan parselin sonucu daha fazla belirlemesine yol açabilir. Ancak büyük alanlı satışın sırf bu nedenle sizin arsanızı daha iyi temsil ettiği kabul edilemez. Öncelikle her satışın gerçekliği ve uygunluğu, ardından her emsalle arsanız arasındaki somut üstünlük ve eksiklikler incelenmelidir; açıklamasız bir ortalama bu karşılaştırmanın yerine geçmez.

Rapordan hangi rakamların ortalandığını açıklamasını isteyin: Ham satışların metrekare fiyatları mı, aynı tarihe taşınmış fiyatlar mı, yoksa her emsalden sizin taşınmazınız için ayrı ayrı çıkarılan değerler mi? Alan ağırlığının hangi yüzölçümüne dayandığı ve ağırlıkların toplamı da görünmelidir. Bütün satış bedellerini toplayıp bütün alanlara bölmek, satışların basit birim fiyat ortalamasıyla aynı işlem değildir; fakat bu hesabın yapılabilmesi hukuken ve ekonomik olarak yeterli bir değerleme kurulduğunu göstermez.

Özellikle büyük ama karşılaştırmaya zayıf bir satışın, küçük fakat daha benzer satışları bastırıp bastırmadığını gösterin. İmar durumu, konum, satış tarihi veya işlem kapsamı farklılıkları gerekçelendirilmeden yalnız alan katsayısı seçilmesi sorgulanmalıdır. Uygun olmayan satış, ağırlığı azaltılarak kendiliğinden uygun hâle gelmez. Gerekirse o satışın dışlanması veya başka gerçek satışların araştırılması gerekir.

İtirazda yalnız ağırlıksız ortalamanın daha yüksek çıktığını ileri sürmeyin. Her emsal için ayrı karşılaştırmayı, kullanılan veya dışlanan verilerin gerekçesini ve bunlardan sonuca nasıl ulaşıldığını isteyin. Ağırlıklı ve ağırlıksız sonuçların yan yana gösterilmesi hesap tercihinin etkisini görünür kılabilir; hiçbir ortalama türü, tek başına doğru kamulaştırma bedelini garanti etmez.