İlçede genel arazi talebi artmış ama satış yoksa objektif artış iddiası neye dayanmalıdır?

İlçede talep arttığı söylenmesi tek başına objektif değer artışının miktarını kanıtlamaz. Buna karşılık uygun arazi satışı bulunamaması da mevcut bütün değer unsurlarının yok sayılacağı anlamına gelmez. Tarım arazisinin temel net gelir hesabı ile bu hesapta karşılanmayan somut objektif özelliklerin araştırılması ayrı tutulmalıdır; satış yokluğundan otomatik bir artış oranı çıkarılamaz.

Önce gerçekten satış bulunup bulunmadığını ve araştırmanın hangi tarih, bölge ve nitelikteki arazileri kapsadığını açıklatın. Dosyada satış belgesi olmamasıyla yörede hiç işlem yapılmamış olması aynı değildir. İlanları, alım tekliflerini veya emlakçı görüşlerini gerçekleşmiş satış diye kaydetmeyin; bunlar varsa kendi nitelikleri ve doğrulanabilirlikleriyle değerlendirilmelidir.

Talebin hangi mevcut koşuldan kaynaklandığını somutlaştırın: Yerleşim ve tesislerin fiilî gelişmesi, kullanılabilir ulaşım bağlantıları, yürürlükteki kullanım olanakları ve bunların parselinizle ilişkisi gösterilebilir. Sırf ilçe genelindeki ilgi artışını her tarlaya aynı biçimde taşımayın. Bilirkişi satış verisinin bulunmamasından doğan belirsizliği, kullandığı diğer dayanakları ve bunların değer etkisine nasıl bağlandığını açıklamalıdır; birkaç ilan tutarından kanıtlanmamış bir kesinlik üretmemelidir.

Bu açıklama, kapitalizasyon oranı için gereken gelir ve gerçek satış ilişkisini hayalî işlemlerle doldurmaya izin vermez. Aynı şekilde ileride imar çıkacağı veya kamulaştırma projesinin fiyatları yükselteceği beklentisi, projeden bağımsız mevcut özelliklerle karıştırılmamalıdır. Talebinizi “satış yoksa artış da yoktur” veya “talep varsa şu yüzde zorunludur” biçiminde değil, mevcut ve kanıtlanabilir özelliğin gerekçeli olarak incelenmesi yönünde kurun.