Emsalde bina bedeli de varsa boş arsam için bu bedel doğrudan kullanılabilir mi?

Üzerinde bina bulunan bir emsalin toplam satış bedeli, boş arsanızın fiyatı gibi doğrudan kullanılamaz. Arsa ile yapı birlikte devredilmişse, emsalin satış tarihindeki bina değeri toplam bedelden ayrılarak arsa için karşılaştırılabilir metrekare değerine ulaşılması gerekir. Önce satış tarihinde gerçekten hangi yapıların bulunduğu belirlenmelidir.

Yapının türü, alanı, yaşı, yıpranması, kullanım durumu ve satış kapsamı araştırılır. Arsa ve bina için sözleşmede ayrı fiyat yazılmışsa bunun gerçek işlemle uyumu incelenir; ayrım yoksa bilirkişi hangi yöntem ve verilerle yapı payını ayırdığını açıklamalıdır. Bugünkü yeni bina maliyetini hiçbir tarih ve yıpranma değerlendirmesi yapmadan geçmiş satış bedelinden çıkarmak denetlenebilir bir ayrıştırma olmaz.

Bina değerinin düşülmesi, o satışın her bakımdan uygun emsal olduğu anlamına gelmez. Aynı taşınmazın yakın tarihli satışlarında açıklanamayan çok farklı fiyatlar varsa, gerçek satış koşulları ve bedelin güvenilirliği ayrıca araştırılır. Yapı ayrımı veya gerçek bedel güvenilir biçimde belirlenemiyorsa daha karşılaştırılabilir satışlar getirtilmesi istenebilir. Hesaptaki bir eksikliğin giderilmesi, diğer uygunluk sorunlarını kendiliğinden çözmez; otomatik bir bina indirim yüzdesi de varsayılmamalıdır.

Emsalin satış tarihli tapu ve yapı kayıtlarını, mevcut fotoğraflarını ve bilirkişi hesabındaki yapı ayrımını birlikte kontrol edin. Yapı etkisi ayrıldıktan sonra da arsanın imar durumu, konumu, büyüklüğü ve diğer farkları sizin yerinizle karşılaştırılır. Bu işlem, sizin boş arsanıza sanki bir bina varmış gibi bedel eklenmesi değil, kullanılan emsalin yalnız uygun arsa değerine ulaşılması içindir.