Kamulaştırma projesi için yapılan plan beni arsa hâline getiriyorsa bunun değer etkisi nasıl incelenir?

Kamulaştırmayı gerçekleştirmek için yapılan bir planın taşınmaza sağladığı yeni değer ile taşınmazın projeden bağımsız olarak zaten taşıdığı özellikler ayrılmalıdır. Kamulaştırma Kanunu, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet girişiminin yaratacağı değer artışının temel bedel hesabına katılmamasını öngörür. Bu nedenle sırf projenin kendi planına bakılarak, proje olmasa bulunmayacak bir arsa değerinin otomatik olarak ödeneceği söylenemez.

İnceleme yalnız planın onay tarihine indirgenmemelidir. Plan hangi amaçla yapıldı; proje öncesinde başka bir uygulama veya nazım planı var mıydı; yerleşim, ulaşım ve hizmet koşulları zaten oluşmuş muydu? Proje ile aynı dönemde yapılan her değişikliğin bütün değer etkisini projeye bağlamak da doğru bir açıklama olmaz. Raporda dışlanan artışın hangi proje unsurundan doğduğu ve projeden bağımsız mevcut özelliklerin nasıl hesaba katıldığı gösterilmelidir.

Önceki ve sonraki plan paftalarını, notlarını ve açıklama raporlarını; onay kararlarını, kamulaştırma projesini ve ilgili tarihteki hizmet kayıtlarını birlikte sunun. Bilirkişiden, planın getirdiği değişikliği ve bunun taşınmazın niteliğine ve değerleme yöntemine etkisini ayrı ayrı açıklamasını isteyin. “Proje olmasaydı da arsaydı” veya “proje planı yapıldığı için bütün değer artışı ödenir” gibi sonuçlar, dayanakları gösterilmeden kabul edilmemelidir.

Bu konu, kısmi kamulaştırmadan sonra geride kalan bölümde oluşan değer artışından farklıdır. Kalan kısmın kamulaştırma nedeniyle değer kazanması kanundaki ayrı indirim düzenine tabidir; temel taşınmaz değeri belirlenirken proje kaynaklı artışın dışlanmasıyla aynı hesabı ikinci kez yapmak için kullanılamaz. Raporda hangi aşamada hangi artışın ele alındığını açıkça göstermesi, aynı etkinin iki kere bedelden düşülmesini veya eklenmesini önlemeye yardımcı olur.