Parselim sanayi alanı planında ama imar uygulaması yapılmamış; değerleme nasıl ayrıştırılır?

Önce “sanayi alanı planı var” ile “imar uygulaması yapılmış” ifadelerini ayırın. Sanayi kullanımını gösteren plan nazım plan olabilir veya parseli kapsayan bir uygulama imar planı bulunabilir. İmar uygulaması ise kadastro parsellerinin düzenlenerek imar parsellerine dönüştürülmesiyle ilgilidir. Uygulama imar planı bulunması ile parselasyonun tamamlanması aynı aşama değildir; parselasyon yapılmamış olması tek başına her durumda arazi hesabını zorunlu kılmaz.

Değerleme iki soruya ayrı cevap vermelidir: Taşınmaz ilgili tarihte arsa mı, arazi mi sayılıyor; kabul edilen niteliğe göre hangi özelliklerle hangi bedel bulunuyor? Arsa kabul edilen ancak henüz düzenleme görmemiş bir kadastro parseli, düzenleme tamamlanmış ve sanayi yapılaşmasına elverişli bir emsal parselin fiyatıyla açıklamasız eşitlenemez. Emsalin düzenleme geçmişi, kullanım ve yapılaşma koşulları, yol ve altyapısı ile sizin parseliniz arasındaki farklar gösterilmelidir.

Belediyeden veya yetkili plan idaresinden değerleme tarihindeki planın türünü, onayını, paftasını ve notlarını; tapu ve kadastro kayıtlarından da parselasyon yapılıp yapılmadığını ve varsa önceki kesinti veya terkleri belgeleyin. Raporda bir düzenleme farkı indirimi yapılmışsa, bunun hangi emsal farkına ve hangi somut kayda dayandığını sorun. Sırf “imar uygulaması yok” denilerek herkese aynı yüzdeyi uygulamak veya önceki işlemleri yok saymak hesabı açıklamaz.

Sanayi kullanım kararı, henüz kurulmamış bir fabrikanın gelecekteki kazancını arazi bedeline ekleme hakkı vermez. Gerçekte mevcut yapı veya tesis varsa onun niteliği ve bedeli ayrıca incelenir; plan üzerinde sanayi yazması, arazide böyle bir tesis varmış gibi hesap yapılmasını sağlamaz. İtirazda planın kademesini, parselin düzenleme durumunu ve emsal farklarını ayrı ayrı belirtmek, yalnız “sanayi arsası daha pahalıdır” demekten daha somut bir denetim sağlar.