Yerim konut planında görünmesine rağmen yapılaşma koşulları belirlenmemişse arsa hesabı nasıl denetlenir?

“Konut alanı” yazısı, tek başına kaç katlı veya ne büyüklükte bir yapı yapılabileceğini göstermez. Önce bu kullanımın nazım plandan mı, uygulama imar planından mı geldiği; yapılaşma koşullarının paftada, plan notlarında veya dayanak imar belgesinde bulunup bulunmadığı açıklığa kavuşturulmalıdır. Raporda belirtilmemesi ile ilgili tarihte hukuken hiç belirlenmemiş olması aynı eksiklik değildir.

Arsa niteliğinin kabul edilmesi ve arsanın metrekare fiyatının bulunması da farklı aşamalardır. Niteliği arsa kabul edilen bir yerde bile, emsal olarak alınan yüksek yapılaşma hakkına sahip konut parselinin bedeli aynen aktarılamaz. Emsalin yoğunluk, yükseklik, parsel büyüklüğü ve yapılaşmayı etkileyen diğer koşullarıyla sizin yeriniz arasındaki farkların değere etkisi gerekçelendirilmelidir. Bilinmeyen yapılaşma hakkı, en avantajlı ihtimal varsayılarak doldurulamaz.

Değerleme tarihine ilişkin onaylı plan paftası ve notlarını, parsel bazlı imar durum yazısını ve varsa plan değişikliklerini dosyaya kazandırın. Rapordan, kabul edilen yapılaşma koşulunu hangi belgenin hangi bölümünden aldığını açıklamasını isteyin. Koşullar gerçekten belirsizse, bunun emsal seçimine ve karşılaştırmaya etkisi gösterilmeli; eksik veri sanki kesinleşmiş bir yapılaşma hakkıymış gibi kullanılmamalıdır.

Öte yandan yapılaşma ayrıntılarının eksik olması, tek başına parselin mutlaka tarımsal arazi sayılacağı veya değerinin sıfır olacağı anlamına gelmez. İlgili tarihteki plan ve yerleşim koşulları araştırılarak nitelik, ardından uygun yöntemle bedel belirlenir. Henüz tasarlanan bir konut projesinin satış gelirini kamulaştırma bedeli saymak yerine mevcut taşınmazın somut özelliklerini ve uygun satışlarla farklarını tartışın.